Atualmente vivemos um momento sem precedentes na história mundial, decorrente da propagação do novo coronavírus (COVID-19). O avanço da pandemia no país vem gerando impactos nefastos na economia.
O governo federal decretou estado de calamidade pública, à exemplo de vários Estados e Municípios que declararam situação de emergência. Neste cenário, foram adotadas medidas preventivas como a paralisação de diversas prestações de serviços e a proibição de funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais.
Inegavelmente, as medidas adotadas pelo país para conter a disseminação da pandemia afetam muito negativamente as atividades econômicas privadas. Entre as aflições, há diversas dúvidas quanto às obrigações contraídas, entre tantas, o contrato de locação comercial.
Diante disso, o escritório Roveda & Marcelino Sociedade de Advogados traz alguns esclarecimentos sobre os principais impactos da atual conjuntura sobre os contratos de locação comercial, avaliando a possibilidade de suspensão, redução do locatício ou até mesmo da resolução do contrato.
Em regra, a revisão judicial dos contratos, com arrimo nos artigos 317 e 478 Código Civil, prevê a revisão contratual por fato superveniente, com base na incidência da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva. Tais teorias decorrem da ideia de que “contratos de trato sucessivo dependentes de circunstâncias futuras, se entendem pelas coisas como se encontram”.
Revisão do Contrato
Em uma breve síntese, havendo alteração imprevisível das circunstâncias atuais em relação às da época da contratação, durante a vigência do contrato, que cause desequilíbrio entre as prestações, pode a parte prejudicada pleitear em juízo a revisão do contrato com base na teoria da imprevisão, prevista no artigo 317 do Código Civil.
Resolução do Contrato
Já quando o desequilíbrio contratual for tanto, que o contrato se torna excessivamente oneroso para uma das partes, e por consequência, excessivamente vantajoso para a outra, pode a parte prejudicada pleitear em juízo a resolução do contrato com base na teoria da onerosidade excessiva, prevista nos artigos 478 e 479 do Código Civil.
Eventualmente, o juiz pode optar pela revisão do contrato, uma vez que, a extinção do contrato é o último caminho a ser percorrido, depois de esgotados todos os meios possíveis de revisão, à luz do princípio da conservação contratual e a função social do contrato.
Sendo assim, é viável o pleito de revisão do contrato de locação comercial por fato superveniente diante da imprevisibilidade, somada a uma onerosidade excessiva, com o objetivo de se afastar o desequilíbrio contratual, mitigando-se assim os efeitos da presente crise econômica.
Suspensão do Contrato
Ainda, há a possibilidade de se pleitear a suspensão dos pagamentos dos alugueis locatícios comerciais pelo período em que houver a determinação de suspensão das atividades pelo Governo, com base na teoria do caso fortuito e força maior previstas no artigo 393 do Código Civil, e no artigo 22 da Lei no 8.245/91 que prevê a obrigação do locador de garantir o uso pacífico do imóvel.
Ao serem obrigados a suspender as atividades comerciais pelo poder público, insurge o caso fortuito e força maior na relação locatícia, uma vez que a suspensão das atividades impacta diretamente na receita do locatário.
Seja qualquer a estratégia almejada, cabe ao locatário atuar diligentemente para:
- Análise prévia do Contrato de Locação, com especial foco nas cláusulas específicas sobre caso fortuito e força maior;
- Avaliação do risco de eventual inadimplemento do locatício, antevendo penalidades, despejo ou até mesmo efeitos da rescisão;
- Encaminhamento de notificação formal ao locador;
- Acompanhamento da legislação sobre políticas públicas que impactem as atividades da empresa, principalmente quanto ao prazo que perdurar a proibição ou limitação da atividade sobre o imóvel;
- Negociação de aditivo contratual;
- Coleta de elementos probatórios, que demonstrem as circunstâncias do inadimplemento da obrigação;
- Preparação de dossiês para uso futuro, imprescindíveis em caso de ajuizamento de ação ou defesa em disputas judiciais.
Neste momento de instabilidade, as decisões merecem cuidado redobrado para evitar o agravamento posterior da situação. Assim, o planejamento e orientação jurídica adequados são fundamentais neste momento de crise.
Maísa Vasconcelos
