ITBI: veja as 4 principais questões relacionadas ao tema.

 

Você já ouviu falar em ITBI? O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal e incide em toda transação de compra e venda imobiliária.

Diante da complexidade da legislação tributária e das definições trazidas a partir dos precedentes do judiciário sobre o ITBI, há uma série de planejamentos para empresas e contribuintes do ramo imobiliário. 

Dessa forma, separamos os 4 principais temas relação a tributação do ITBI, que deve estar no radar de todo contribuinte:

Imunidade do ITBI para empresas do setor imobiliário

Empresas do setor imobiliário vêm recebendo decisões favoráveis à imunidade do ITBI na transferência de imóveis por sócios para integralização de capital social.

No julgamento do RExt nº 796.376, o STF definiu que a imunidade do ITBI prevista no art. 37 da Constituição não alcança o valor dos bens que excederem o limite do capital social a ser integralizado.

Na ocasião do julgamento, o Ministro Alexandre de Moares reconheceu a extensão da imunidade a fundos e empresas dedicadas à atividade imobiliária.

O Ministro ao analisar o parágrafo 2º, inciso I, do artigo 156 da Constituição, entendeu que a ressalva tratada no fim do texto – quando a atividade preponderante da adquirente for imobiliária – se refere apenas à transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica, excluindo a integralização de capital social. Sendo apenas nessas hipóteses que a imunidade estaria condicionada à atividade do adquirente. 

Assim, sob tal entendimento, as empresas do ramo imobiliário vêm pedindo a restituição do que recolheram nos últimos 5 anos, além de, para cada nova operação, não precisar recolher o ITBI até então exigido na integralização do imóvel.  

Não incidência do ITBI na cessão de direitos e bens imóveis

Por unanimidade, o STF reconheceu a não incidência do ITBI na cessão de direitos de bens imóveis, confirmando a jurisprudência sobre a matéria, em razão das controvérsias instauradas na cobrança realizada pelas fazendas públicas municipais.

A tese de repercussão geral (Tema 1124) fixada teve a seguinte redação: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

A discussão se instaurou em decorrência dos municípios e cartórios exigirem o recolhimento do imposto antes do registro do imóvel em cartório. 

Contudo, em razão da cessão de direitos não transferir a propriedade, o entendimento é no sentido de permitir a incidência do ITBI somente no momento da transferência no registro de imóveis. 

Em que pese o entendimento estar pacificado, alguns tabelionatos ainda continuam a exigir o recolhimento do ITBI antecipado. Nesses casos, o caminho para o contribuinte é ingressar com medida judicial, pois o recolhimento do imposto antes da lavratura da escritura é facultativo. 

Não incidência de 10% de multa no atraso de recolhimento do imposto

Conforme exposto anteriormente, o STF fixou a tese de repercussão geral (Tema 1124):  “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

Contudo, alguns municípios além de exigirem o recolhimento do ITBI antecipado (antes do registro em cartório), também estão exigindo e aplicando multa de 10% sobre o tributo, sob o fundamento de atraso no recolhimento do mesmo.

Ocorre que, por não haver o fato gerador do tributo  – transferência da propriedade dos imóveis no registro competente –  não há que se falar na aplicação de multa de 10% pelos municípios. 

Tal entendimento vem sendo discutido no judiciário, pois contraria a tese de repercussão geral firmada pelo STF.

Alguns contribuintes estão ingressando com ação no judiciário discutindo a aplicação da multa e vêm recebendo decisões favoráveis, para que quando for levada a registro a escritura, este se abstenha de recolher os valores relativos a multa de 10% lançada indevidamente pelo ente público municipal.

A base de cálculo para tributação do ITBI é o valor da transação do imóvel

Sob o rito de recurso especial repetitivo (Tema 1.113), o STJ definiu que o cálculo do ITBI deve ter como base de cálculo o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.

Na decisão, foram estabelecidas três teses relativas ao cálculo do ITBI nas operações de compra e venda de imóveis:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Em que pese a decisão ser favorável aos contribuintes, é uma prática comum dos municípios arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI, sendo de suma importância a consulta de um profissional especializado para análise correta dos cálculos do imposto antes do recolhimento. 

A RMSA conta com um núcleo especializado na área de direito tributário e imobiliário e pode prestar todo o suporte jurídico necessário quanto às operações imobiliárias e seus aspectos tributários.