Regularização de Imóveis

Três maneiras de regularizar um imóvel

 

Por Gabriel Kuhn

Por mais que uma pessoa, física ou jurídica, exerça posse sobre um imóvel há muito tempo, ou, ainda, o tenha adquirido por meio da celebração de uma escritura pública ou de um instrumento particular, a concretização da propriedade desse bem somente ocorre mediante registro na transcrição ou na matrícula do imóvel em questão, como prevê o artigo 1.245 do Código Civil[1].

Ocorre que, por vários motivos, o possuidor ou o adquirente pode vir a encontrar dificuldades ao tentar registrar a propriedade de seu patrimônio junto a um Cartório de Registro de Imóveis. Assim, abordamos por meio deste artigo algumas alternativas para que tal problema possa ser superado e, assim, os direitos inerentes à propriedade de um imóvel possam ser usufruídos em sua plenitude.

Usucapião na regularização de imóveis

Para que alguém possa adquirir a propriedade de um imóvel por meio do usucapião na modalidade extraordinária (prevista no art. 1.238, caput, do Código Civil), é necessário que sua posse tenha sido exercida pelo período de quinze anos de maneira ininterrupta, pacífica, ou seja, sem oposição de terceiros e com comportamento digno de dono. De todo modo, é possível que o prazo de quinze anos seja reduzido, caso observe-se o preenchimento de alguns requisitos adicionais previstos em lei, abaixo exemplificados:

• Usucapião Extraordinário Habitacional (art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil): exige-se exercício de posse por dez anos, desde que o possuidor tenha estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele tenha efetuado obras ou serviços de caráter produtivo;
• Usucapião Ordinário (art. 1.242, caput, do Código Civil): exige-se exercício de posse por dez anos, além da existência de justo título (como, por exemplo, um contrato de compra e venda) e boa-fé na prática da posse (ou seja, convicção de que o imóvel realmente pertence ao possuidor);
• Usucapião Especial Rural (art. 1.239 do Código Civil): exige-se exercício de posse por cinco anos sobre área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, o qual deve ter estabelecido no imóvel sua moradia. Ainda, não pode o possuidor ser proprietário de outro imóvel, seja ele rural ou urbano;
• Usucapião Especial Urbana (art. 1.240, caput, do Código Civil): exige-se exercício de posse por cinco anos sobre área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, a qual deve ser utilizada para moradia do possuidor ou de sua família. Ainda, não pode o possuidor ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural.

Uma das principais características do usucapião é que se trata de modalidade originária de aquisição, ou seja, não permanecem os ônus que gravavam o imóvel antes da declaração judicial de obtenção da propriedade por meio do usucapião, como, por exemplo, hipotecas, penhoras, tributos, entre outros.

Ainda, salienta-se que o reconhecimento do usucapião pode ser requerido extrajudicialmente diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver localizado o imóvel pretendido, sendo necessária, nesse caso, a representação por Advogado, assim como em requerimentos realizados junto ao Poder Judiciário, além de outros documentos e formalidades elencados no art. 1.071 do Código de Processo Civil.

Finalmente, é de se destacar que, como dispõe o art. 1.208 do Código Civil, os atos de mera permissão não induzem posse, razão pela qual não podem ser usucapidos imóveis cedidos a título de aluguel ou comodato, por exemplo. De mesma forma, não são passíveis de aquisição por usucapião os bens públicos, conforme restrição imposta através do art. 102 do Código Civil.

Adjudicação Compulsória

Há casos em que o imóvel foi adquirido mediante a celebração de um instrumento público ou particular de promessa de compra e venda, mas que, ainda que quitado o valor da transação, não houve a outorga, em favor do comprador, da definitiva escritura pública de compra e venda, o que impede o registro da transferência da propriedade do bem em sua transcrição ou matrícula.

Em tais circunstâncias, caso a não outorga da escritura tenha ocorrido por mera recusa do promitente vendedor, seja por má-fé, desídia, ou por outro impedimento como, por exemplo, a existência de um gravame hipotecário, o promitente comprador pode requerer judicialmente a adjudicação do imóvel, sendo que a Sentença suprirá a ausência da escritura pública definitiva e permitirá ao adquirente registrar o bem em seu nome independentemente da assinatura do vendedor em um novo documento.

O imóvel já é meu, mas há informações equivocadas na matrícula. Como posso proceder?

Supondo que na transcrição ou na matrícula de um imóvel já conste o registro da propriedade em favor de seu dono, mas haja dados imprecisos, incorretos ou inexistentes, tais como área, medidas das confrontações, entre outros, as quais podem dificultar ou inviabilizar, por exemplo, processos de inventário, compras e vendas, construção de edificações ou demarcações, pode-se requerer Retificação perante o Oficial do Registro de Imóveis competente.

Com isso, haverá a instauração de um procedimento administrativo, com etapas e procedimentos regulamentados nos arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos, pelo qual o Oficial procederá às correções cabíveis após o levantamento de documentos e a realização de diligências pertinentes ao caso. Ressalva-se, porém, que, sendo da preferência do interessado, a Retificação também pode ser requerida judicialmente.

[1] Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.