Reforma Tributária e o setor imobiliário: Como a Reforma Tributária pode impactar as empresas e as pessoas físicas que realizam compra, venda e locações de imóveis?

Por Isabella Scarparo*

Com a recente publicação da Lei Complementar nº 214/2025 (Lei Geral do IBS e CBS) que regulamenta a Reforma Tributária, muitos pontos que até então estavam pendentes de regulamentação na Emenda Constitucional nº 132/2023 foram sanados, e com a regulamentação trazida pela nova lei muitas discussões têm se iniciado em relação as hipóteses de incidência, sujeição passiva, impacto nas empresas, principalmente nas holdings e nas pessoas físicas. A seguir, traremos alguns dos principais impactos em relação a essas operações com o novo cenário trazido pela Reforma Tributária.

Sujeição Passiva – Quem é contribuinte de IBS e CBS? 

Nos termos da lei complementar, é contribuinte do IBS e da CBS o fornecedor que realizar operações: (i) no desenvolvimento de atividade econômica; (ii) de modo habitual ou em volume que caracterize atividade econômica; ou (iii) de forma profissional, ainda que a profissão não seja regulamentada.

Assim, quando analisamos as operações de compra, venda e locações de imóveis através de uma pessoa jurídica temos algumas reflexões. Em relação a venda realizada por uma PJ que tem tal atividade como operacional, ou seja, atividade econômica da empresa, essa operação já era naturalmente tributada por Pis e Cofins. Essa tributação se mantém com a Reforma Tributária, sendo ela tributada pela CBS.

Quando analisamos uma PJ que não tinha a atividade econômica de venda imóveis e esta efetuava uma venda de imóvel constante em seu ativo imobilizado, por exemplo, a tributação incidente nesta operação era tão somente o IRPJ e a CSLL inerente ao ganho de capital. Com a Reforma Tributária, se tal operação (de venda de ativo) for realizada de modo “habitual”, ela também será tributada pela CBS e IBS.

Em relação as locações, no cenário atual não se tem incidência de ICMS por não se tratar de circulação de mercadoria e nem ISS, uma vez que não é considerado um serviço. Com a Reforma Tributária, tal operação passa a ser tributada pela CBS e IBS.

E na pessoa física, quem é contribuinte? 

Na pessoa temos alguns critérios trazidos pela nova lei, como ilustra o esquema a seguir:

O grande ponto de atenção é que até então as pessoas físicas não tinham incidência e Pis, Cofins, ICMS ou ISS nesses tipos de operação, mas com a Reforma Tributária, atendidos os critérios demonstrados, passarão a ter.

Reduções da Alíquota Padrão 

O setor imobiliário foi um dos poucos que tiveram redução na alíquota de referência da CBS e do IBS. Por isso, para as operações dispostas a seguir, há a aplicabilidade das seguintes porcentagens de redução:

Alienação de Imóveis – Redutor de Ajuste

A partir de 1º de janeiro de 2027, o redutor de ajuste será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação. Como isso irá funcionar e o que é o Redutor de Ajuste?

Alienação ou Locação de Imóveis Residenciais – Redutor Social 

Além do redutor de ajuste, a Reforma Tributária trouxe também a figura do Redutor Social na venda de imóveis residenciais. Como isso irá funcionar e o que é o Redutor Social?

Como ficam os contratos de locação no período de transição? 

O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida. Isso significa que estarão sujeitos ao pagamento de IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida. Para optar por esse recolhimento o contribuinte deverá cumprir alguns critérios:

Como se preparar para esse novo cenário? 

Empresas e pessoas físicas que se enquadram nos critérios de sujeição passiva dos novos tributos devem realizar uma análise cuidadosa dos contratos de médio e longo prazo. A partir disso, deverão modelar novas estratégias e perspectivas de adequação ao novo sistema tributário e principalmente, traçar medidas para mitigar o aumento de carga tributária que acabará sendo imprescindível para o setor. Esse tipo de análise será fundamental para passar pela transição do atual sistema tributário para o novo de forma eficiente e assertiva.