Programa Casa Verde e Amarela: primeiras impressões frente à iniciativa privada.
As últimas semanas renderam sérios debates e comparações entre programas sociais habitacionais. Por meio da Medida Provisória nº 996/2020, a Presidência da República propôs a reformulação do programa popular “Minha Casa, Minha Vida” (ou simplesmente “MCMV”), agora intitulado “Casa Verde e Amarela”.
A alteração, segundo informações do próprio Ministério do Desenvolvimento Regional, está além do nome. Instituído no ano de 2009 pelo Governo Lula, o MCMV teve como ponto principal o incentivo às famílias de baixa renda em adquirir um imóvel próprio, disponibilizando, para tanto, uma taxa de juros notavelmente baixa, especialmente se comparada às outras espécies de financiamentos habitacionais.
Sob o olhar das incorporadoras e stakeholders, o MCMV proporcionou linhas diferenciadas de crédito pautadas na intensa procura pelas famílias interessadas, garantindo a viabilidade financeira do negócio desde a venda da unidade imobiliária na planta, até a efetiva construção e entrega do empreendimento.
Os pontos convergentes entre o MCMV e o Casa Verde e Amarela refletem no emprego de taxas de juros privilegiadas às regiões com menor índice de desenvolvimento humano – como o Norte e Nordeste –, iniciando-se em 4,25% ou 4, 50% para cotistas do FGTS, enquanto às demais áreas geográficas aplicar-se-á a taxa de 4,50% a 4,75% à mesma classe.
De todo modo, deve-se atentar ao fato de que a pandemia causada pelo coronavírus provocou a queda drástica da SELIC, que atualmente gira sob 2% ao mês, estimulando que os bancos melhorem e/ou adaptem seus produtos. Tal como, gerou espaço para diminuição dos repasses percebidos pelos financiamentos habitacionais com base no revés econômico mundial.
Embora já previsto no MCMV (posteriormente revogado pela Lei 13.465/2017, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana), a Medida Provisória enfatizou a regularização fundiária de imóveis, passando a permitir que a iniciativa privada seja a responsável por todos os trâmites legais e, consequentemente, propiciando a desoneração dos municípios [1].
Além das mencionadas alterações outro fator relevante da MP refere-se à melhoria das unidades habitacionais, que já foi objeto do programa anterior. Tal adaptação ocorrerá também via iniciativa privada, que ficará a cargo da suplementação de obras precárias mediante a utilização dos mesmos subsídios destinados ao programa.
Ao setor de construção civil, a promessa depositada junto ao novo programa gera bastante expectativa, já que seu ponto central visa compelir o déficit habitacional brasileiro, que atinge potencialmente a denominada “faixa um” do MCMV – maior causador de inadimplência do programa idealizado pelo Governo anterior – e estimular o mercado, engrenando, assim, maiores índices de emprego e renda.
Para mais além, outra desburocratização: será possível contratar o crédito com bancos privados, de forma a afastar o monopólio da CEF neste tipo de operação, e cuja regulamentação ficará nas mãos do Ministério do Desenvolvimento Regional.
O novo programa promete a retomada da economia e ascensão da construção civil no Brasil com princípios desburocratizadores que trazem a iniciativa privada como fomentadora e reparadora do estoque de moradias sob o enfoque constitucional, preservando, neste sentido, a função social da propriedade.
Resumidamente, a instituição do programa por meio de uma Medida Provisória retrata a urgência no aumento de moradias populares e requalificação de imóveis para o mesmo propósito. De acordo com às informações pelo Senado Federal, a Medida Provisória recebeu um número expressivo de propostas de emendas e será votada até o próximo dia 24/10/2020, data em que perderá sua vigência caso não seja prorrogada por mais 60 dias.
Caso a Medida Provisória seja rejeitada ou tenha sua eficácia esvaída, o Parlamento deverá editar um decreto legislativo que verse sobre seus efeitos jurídicos no período que esteve vigente.
Vale destacar que não é a primeira vez que a alteração do programa habitacional é cogitada. Em 2019 tivemos fortes indícios da criação de complexos urbanísticos de propriedade da União que seriam cedidos por meio de processos licitatórios à iniciativa privada via Parcerias Público-Privadas (PPP). O programa, que tinha sua apresentação definida para julho/2019 pelo então Secretário de Desenvolvimento da Infraestrutura do Ministério da Economia Diogo Mac Cord de Faria, não foi finalizado.
Nós, da RMSA, seguiremos acompanhando a tramitação legislativa da Medida Provisória, sobretudo quanto às (possíveis) alterações relativas ao novo programa habitacional, dedicando-nos a melhor auxiliar os profissionais do ramo imobiliário neste momento.
[1] – Segundo o artigo 13 Lei nº 13.465/2017, existem dois tipos de regularizações: (i) Reurb de Interesse Social (Reurb-S) – aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e (ii) Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) – aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese da Reurb-S, sendo esta última a indicada na Medida Provisória 996/2020.