IVAR: entenda o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais

 

Por Gabriel Khun

Em nosso último artigo (leia aqui), abordamos o tema da utilização do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) que trata do reajuste em contratos de locação e a possibilidade de substituição desse por outro indexador de correção. Esse tema ganhou especial relevância diante da expressiva alta do IGP-M, percebida, principalmente, desde a chegada da pandemia de COVID-19 ao Brasil, no início do ano de 2020.

Agora, temos uma novidade que pode causar grande impacto no mercado nacional de locações residenciais: a criação do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), elaborado pelo Instituto Brasileiro de Economia, unidade da Fundação Getúlio Vargas que tem por missão pesquisar, analisar, produzir e disseminar estatísticas macroeconômicas e pesquisas econômicas aplicadas de alta qualidade.

A principal função do IVAR é medir a evolução mensal dos preços de aluguéis residenciais em quatro capitais brasileiras, quais sejam, Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo. Para isso, é utilizado como base de dados um vasto conjunto de contratos de locação residencial angariados junto a firmas que administram imóveis nas cidades mencionadas. São incluídos nesse conjunto os contratos novos ou vínculos já existentes, mas que passaram por reajuste(s), sendo consideradas, ainda, as características dos imóveis alugados.

Diferenças do IVAR para os índices mais utilizados atualmente

O que torna o IVAR o indexador mais adequado para utilização em vínculos de aluguel residencial é sua especificidade, já que sua abrangência setorial (ou seja, seu foco para levantamento de informações) é concentrada, justamente, em imóveis residenciais alugados. Em contrapartida, os outros dois índices (IGP-M e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)) que são os mais comumente utilizados em relações de locação, consideram itens que pouca pertinência guardam com o ramo locatício, como, por exemplo, matérias-primas agrícolas e industriais, transportes, alimentação, bebidas, vestuário, entre outros.

Para efeitos comparativos e de modo que fique evidente o potencial impacto do novo índice no mercado de locações residenciais, enquanto o IGP-M e o IPCA registraram, no mês de janeiro de 2022, altas acumuladas anuais de 16,91% e 10,38%, respectivamente, o aumento do IVAR no mesmo período foi de, apenas, 1,23%.

Outra grande vantagem metodológica na apuração do IVAR é que, com relação às novas locações, não são avaliados os valores de aluguel inicialmente anunciados, mas aqueles que foram, de fato, contratados. Por outro lado, no que tange aos contratos que já foram reajustados, não é analisado o fator de correção originalmente previsto no instrumento contratual, sendo considerado, na realidade, o reajuste efetivamente definido entre os contratantes após eventual negociação, o que faz com que o índice reflita com exatidão o comportamento das partes no mercado de locações residenciais em uma localidade e período determinados.

Assim, uma vez a popularmente conhecida Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regulamenta as locações de imóveis urbanos, dispõe que as partes podem negociar livremente quanto ao indexador de reajuste, apenas o futuro revelará qual será a efetiva adesão do setor imobiliário ao IVAR nos novos contratos de aluguel residencial e naqueles que ainda serão reajustados. Entretanto, suas peculiaridades indicam que sua utilização pode ser uma interessante alternativa aos índices atualmente adotados que não retratam com fidelidade a variação dos preços praticados no mercado em questão.