FIRPTA: o que investidores estrangeiros precisam saber sobre imóveis nos EUA
Se você está pensando em investir ou já possui investimentos em imóveis localizados nos Estados Unidos, existe uma legislação de extrema importância que precisa conhecer: o Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA).
O que é?
A legislação FIRPTA prevê a retenção de parte dos recursos provenientes da venda de um imóvel localizado nos Estados Unidos quando o proprietário é uma pessoa estrangeira. Essa retenção corresponde, em regra, a 15% do valor da transação, cabendo ao comprador efetuar o recolhimento e o repasse do montante ao Internal Revenue Service (IRS).
Quando se aplica e qual o objetivo dessa lei?
Essa retenção é aplicável quando um proprietário estrangeiro vende ou transfere a terceiros um imóvel localizado nos Estados Unidos. Seu principal objetivo é assegurar a arrecadação do imposto sobre o ganho de capital devido ao governo americano.
Para isso, a legislação exige a retenção prévia de parte do valor da transação e, posteriormente, permite que o proprietário estrangeiro apresente uma declaração de imposto de renda nos EUA, por meio do Formulário 1040-NR, para apurar o ganho de capital efetivamente tributável e solicitar a restituição de eventual valor retido em excesso.
Dessa forma, o FIRPTA funciona como um mecanismo de garantia para o governo dos Estados Unidos, assegurando o recolhimento dos impostos decorrentes da venda de imóveis por proprietários estrangeiros.
Alíquotas do FIRPTA
A alíquota de 15% sobre o valor da venda é a alíquota padrão aplicada na maioria dos casos. Ela pode ser reduzida à 10% quando o valor da venda estiver entre USD 300.001 e USD 1.000.000 e o comprador for utilizar o imóvel como residência principal.
Ainda, pode haver dispensa da retenção quando o valor da venda do imóvel for inferior a USD 300.000 e o imóvel for utilizado pelo comprador como residência principal.
Comparativo: Ganho de Capital x FIRPTA
Como mencionado anteriormente, o FIRPTA não constitui um imposto em si, mas sim um mecanismo de retenção criado para assegurar ao IRS o recolhimento do imposto incidente sobre o ganho de capital auferido por proprietários estrangeiros na venda de imóveis localizados nos Estados Unidos.
Nesse contexto, é importante distinguir o valor retido sob as regras do FIRPTA do imposto sobre ganho de capital efetivamente devido pelo vendedor. Para fins meramente ilustrativos, o exemplo abaixo considera uma estrutura corporativa sujeita à alíquota federal de 21%.
A lógica do FIRPTA consiste em reter 15% do valor bruto da venda do imóvel, garantindo que o proprietário estrangeiro apresente a respectiva declaração de imposto de renda nos Estados Unidos para apurar o ganho de capital efetivamente tributável e eventual restituição.
Como a retenção é calculada sobre o preço de venda, e não sobre o ganho efetivamente obtido, é comum que o valor retido seja superior ao imposto devido.
Assim, utilizando os números apresentados na tabela, o valor a ser restituído seria de USD 33.000.
Requisitos temporais
A legislação determina que a retenção do FIRPTA seja efetuada no momento da venda do imóvel. Assim, cabe ao comprador reter o valor correspondente e remetê-lo diretamente ao IRS quando realizar o pagamento ao proprietário estrangeiro.
Após o recolhimento, os valores retidos somente poderão ser recuperados pelo vendedor mediante a apresentação da declaração de imposto de renda nos Estados Unidos, cujo prazo regular de entrega é 15 de abril do ano seguinte ao da venda.
Dessa forma, a depender da data em que a transação foi realizada, o proprietário poderá permanecer por um período considerável sem acesso aos valores retidos, os quais apenas serão restituídos após a entrega da declaração e o respectivo processamento pelo IRS. Essa situação pode gerar impactos relevantes no fluxo de caixa do vendedor, uma vez que esses recursos permanecerão indisponíveis até a conclusão do procedimento de restituição.
Compreendidos o conceito e a aplicação do Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), é importante destacar que a própria legislação prevê mecanismos capazes de reduzir os efeitos dessa retenção ou simplificar seu tratamento em determinadas situações.
Formulário 8288-B – Withholding Certificate
O Formulário 8288-B tem como finalidade demonstrar ao IRS o ganho de capital efetivamente apurado pelo vendedor na operação. Quando o imposto calculado sobre esse ganho for inferior ao valor que seria retido sob as regras gerais do FIRPTA, o IRS poderá autorizar a redução da retenção para o montante efetivamente devido.
Utilizando o exemplo apresentado anteriormente, o Formulário 8288-B demonstraria que o imposto devido sobre o ganho de capital obtido na venda corresponde a USD 42.000. Nessa hipótese, o IRS poderia aprovar a redução da retenção para esse valor, em substituição à retenção integral de 15% sobre o preço de venda, que seria de USD 75.000.
Da mesma forma, caso a alienação do imóvel resulte em prejuízo, essa circunstância também poderá ser demonstrada por meio do formulário. Se o IRS reconhecer que não haverá imposto devido em razão da operação, poderá autorizar a redução da retenção até mesmo a zero.
Para a obtenção desse benefício, é fundamental que o cálculo do ganho de capital esteja devidamente embasado por documentação comprobatória. Entre os documentos relevantes estão:
- Recibos e comprovantes de reformas e melhorias;
- Comprovantes de manutenções e demais investimentos realizados no imóvel;
- Registros de pagamentos e despesas que possam compor a base de cálculo.
A correta consideração desses valores pode reduzir o ganho de capital tributável e, consequentemente, o montante sujeito à retenção. Por essa razão, recomenda-se que o cálculo seja elaborado por profissional qualificado e familiarizado com as regras tributáveis aplicáveis nos Estados Unidos.
Também é importante observar o prazo para apresentação do Formulário 8288-B. O pedido deve ser protocolado antes da venda ou, no máximo, até a data de fechamento da transação. Enquanto o IRS analisa a solicitação, o valor da retenção indicado no formulário deve ser recolhido e mantido em uma conta escrow. Somente após a análise e aprovação do pedido pelo IRS, processo que normalmente leva entre 60 e 120 dias, será definida a retenção efetivamente devida.
Como o planejamento prévio à aquisição do imóvel pode impactar no momento da venda?
Como ensina a conhecida máxima do mercado imobiliário, “o dia em que se compra um imóvel é também o dia em que se vende”. Embora a efetiva alienação ocorra apenas no futuro, muitas das consequências tributárias relacionadas à venda começam a ser construídas no momento da aquisição.
Por esse motivo, é fundamental que o comprador tenha conhecimento prévio das consequências fiscais envolvidas na venda do imóvel e adote, desde a aquisição, medidas de planejamento e organização documental que permitam mitigar eventuais custos tributários, reduzir retenções desnecessárias e facilitar a apuração do ganho de capital no futuro.
A adoção de uma estrutura societária adequada para a aquisição e detenção do imóvel pode alterar significativamente a forma como uma futura venda será tributada, além de contribuir para a mitigação de outros impactos fiscais relevantes.
Além disso, na ausência de uma estrutura adequada, o falecimento do proprietário estrangeiro normalmente exige a abertura de um processo de inventário (probate) nos Estados Unidos para possibilitar a transferência do imóvel aos herdeiros.
Dependendo da estrutura utilizada, também é possível reduzir ou até mesmo eliminar a exposição ao imposto sobre herança (estate tax) que pode atingir até 40% do valor dos bens inventariados, e às complexidades sucessórias (probate) aplicáveis a proprietários estrangeiros nos Estados Unidos.
Além da carga tributária potencialmente elevada, os procedimentos de inventário podem se estender por meses ou até anos, gerando custos jurídicos, administrativos e judiciais expressivos. Como consequência, uma parcela relevante do patrimônio pode ser consumida pelas despesas associadas à sucessão, reduzindo substancialmente o valor efetivamente transmitido aos herdeiros.
Por essa razão, o planejamento sucessório e tributário deve ser considerado desde a aquisição do imóvel, permitindo a implementação de estruturas que proporcionem maior eficiência fiscal, proteção patrimonial e segurança na transferência dos bens às futuras gerações.
Como, então, planejar a aquisição de um imóvel?
- Estrutura visando sucessão
Embora a resposta varie de acordo com as particularidades de cada investidor, existe uma estrutura amplamente utilizada por estrangeiros que buscam eficiência tributária e sucessória. Nessa configuração, o imóvel é adquirido por uma empresa americana, que por sua vez é controlada por uma empresa offshore, sendo esta última detida pela pessoa física investidora.
Quando adequadamente implementada, essa estrutura pode oferecer benefícios relevantes, como maior proteção patrimonial, simplificação da sucessão e redução da exposição a determinadas obrigações tributárias nos Estados Unidos.
O exemplo a seguir ilustra de forma simplificada como essa estrutura é organizada:
Nessa estrutura, em caso de falecimento do investidor estrangeiro, os herdeiros sucederão sua participação na empresa offshore, passando a controlar indiretamente a empresa americana proprietária do imóvel.
Como a transferência patrimonial ocorre por meio das participações societárias da offshore, e não diretamente do imóvel localizado nos Estados Unidos, é possível evitar a abertura de inventário (probate) naquele país, além de mitigar ou eliminar a incidência do imposto sucessório americano (estate tax), proporcionando uma sucessão mais eficiente e econômica para os herdeiros.
- Estrutura visando não reconhecimento de United States Real Property Holding Corporation (USRPHC) status e consequente não aplicação de FIRPTA
Em se falando da venda do imóvel e aplicação do FIRPTA, a estrutura difere levemente, vejamos:
A legislação americana estabelece que uma empresa cujos ativos sejam compostos, em mais de 50%, por imóveis ou interesses imobiliários localizados nos Estados Unidos pode ser classificada como uma United States Real Property Holding Corporation (USRPHC). Nessa hipótese, a transferência de participações societárias dessa empresa passa a ser tratada, para fins fiscais, de forma semelhante à transferência direta de um imóvel, sujeitando a operação às regras do FIRPTA.
Para evitar esse enquadramento, é comum que a sociedade detenha, desde o início de suas operações, ativos de outras naturezas além de imóveis. Esse cuidado é especialmente importante porque o IRS pode analisar a composição patrimonial da empresa considerando o período de cinco anos anterior à transação, para verificar se houve a inclusão de outros ativos apenas com o objetivo de diluir a participação imobiliária e afastar artificialmente a aplicação das regras destinadas a empresas do setor imobiliário.
- Estrutura visando não reconhecimento de FIRPTA por meio de proprietário americano
Por outro lado, quando o objetivo é exclusivamente evitar a retenção do FIRPTA em uma futura alienação do imóvel, a própria escolha da entidade que irá deter o bem pode ser suficiente para afastar a aplicação dessas regras. Isso ocorre porque o FIRPTA foi concebido para tributar a alienação de imóveis americanos detidos por proprietários estrangeiros.
A alienação do imóvel pela entidade americana proprietária do bem não estará sujeita à retenção na fonte prevista pelo FIRPTA. Isso não significa, contudo, a eliminação da tributação federal americana, uma vez que o ganho permanecerá sujeito às regras ordinárias aplicáveis à entidade proprietária e poderá gerar consequências fiscais adicionais em etapas posteriores da estrutura.
Assim, a adoção de uma estrutura composta por uma entidade americana opaca, detida pela pessoa física estrangeira e por uma segunda entidade americana titular do imóvel permite que a propriedade seja mantida por um contribuinte doméstico para fins fiscais dos Estados Unidos. Como consequência, a eventual alienação do imóvel será tratada como operação realizada pela entidade americana proprietária do bem, afastando-se a sistemática de retenção prévia do FIRPTA aplicável a proprietários estrangeiros diretos, sem prejuízo da tributação do ganho de capital segundo as normas ordinárias do imposto de renda corporativo norte-americano.
Dessa forma, além de eliminar os impactos financeiros decorrentes da retenção de 15% sobre o valor bruto da venda, essa estrutura pode proporcionar maior previsibilidade no fluxo de caixa da operação. A seguir, demonstra-se de forma simplificada como essa estrutura pode ser organizada:
Essa estrutura, porém, não cobre a hipótese de sucessão patrimonial, apenas o FIRPTA. Em caso de falecimento do investidor estrangeiro, as participações da empresa americana poderão estar sujeitas a inventário nos Estados Unidos e à incidência do estate tax, cuja alíquota pode alcançar 40% do valor dos bens transmitidos aos herdeiros.
Dessa forma, sugere-se que a estruturação seja realizada levando em consideração ambas as hipóteses: a futura venda do imóvel e eventual sucessão desses bens.
Conclusão
Importante compreender que a forma como esse investimento é estruturado hoje terá reflexos diretos na sua futura venda e na sucessão patrimonial em caso de falecimento do proprietário.
O ideal é adotar uma estrutura que concilie proteção patrimonial, eficiência tributária e facilidade na transferência do ativo para as próximas gerações. Nosso escritório possui experiência na implementação dessas estruturas, incluindo a constituição de sociedades em jurisdições offshore, capazes de proporcionar maior segurança e previsibilidade tanto em operações de venda quanto em planejamentos sucessórios.
Além disso, caso o imóvel já tenha sido adquirido, nosso escritório pode revisar a estrutura atualmente utilizada e avaliar alternativas que permitam mitigar riscos e reduzir potenciais impactos tributários futuros.
