Como a Adjudicação Compulsória Extrajudicial Facilita a Transferência de Imóveis
PARTE 2
Por Wiuller Leite*
No último artigo, abordamos a importância da adjudicação compulsória extrajudicial, um procedimento que permite a transferência de imóveis de forma ágil e segura diretamente no cartório, sem precisar recorrer à Justiça. Esse mecanismo, regulamentado pela Lei nº 14.382 de 2022 e pelo Provimento nº 150/2023 do CNJ, surgiu como solução para casos em que o vendedor não cumpre suas obrigações contratuais, como falecimento, ausência ou recusa injustificada.
A desjudicialização, estratégia introduzida no Brasil desde a Lei nº 11.441/2007, visa, então, desafogar o sistema judiciário. A adjudicação compulsória é uma extensão dessa medida, facilitando a transferência de propriedades e garantindo segurança jurídica para as partes envolvidas. É um avanço importante para quem busca celeridade e eficiência em negociações imobiliárias.
Seja vendedor ou comprador, ambos podem solicitar a adjudicação compulsória, desde que estejam acompanhados por um advogado, como exigido pelo Provimento nº 150/2023. Isso assegura que todas as formalidades legais sejam seguidas, protegendo os interesses de quem busca esse recurso.
Este mecanismo tem sido um grande aliado no mercado imobiliário, proporcionando praticidade e segurança, enquanto alivia a sobrecarga do Judiciário.
Agora, veremos procedimento da adjudicação compulsória no âmbito extrajudicial, destacando os documentos necessários, como a ata notarial, além da participação obrigatória de um advogado. Falaremos também sobre o papel do cartório, que pode mediar conflitos entre as partes, e os prazos para notificação e impugnação. Por fim, ressaltaremos as vantagens dessa via mais rápida e eficiente em relação à adjudicação judicial para a transferência de imóveis.
Adjudicação Compulsória Extrajudicial no âmbito extrajudicial
A adjudicação compulsória extrajudicial foi introduzida pela Lei nº 14.382/2022 na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6015/1973). Diferente da versão judicial, que era devidamente julgada pelo magistrado responsável, a modalidade extrajudicial é realizada diretamente no cartório de Registros de Imóveis, conforme o artigo 216-B, das Leis citadas anteriormente.
O procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial exige a apresentação de um conjunto específico de documentos, os quais devem ser instruídos por profissional da advocacia.
Esse procedimento inicialmente exige a entrega de documentos específicos, além disso, conta com o acompanhamento obrigatório de um advogado para garantir a regularidade do processo e os interesses das partes envolvidas. O registrador imobiliário, por sua vez, além de analisar os documentos, age como conciliador para resolver eventuais divergências de forma célere e eficaz.
Um dos requisitos indispensáveis para a viabilização da adjudicação compulsória extrajudicial, segundo o inciso I do §1º do artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973, é a comprovação da existência de um contrato de promessa de compra e venda ou, quando for o caso, de cessão ou de sucessão devidamente quitado. Se houver cláusula de arrependimento, o pedido pode ser comprometido.
Após a admissibilidade do requerimento pelo tabelião responsável, uma notificação extrajudicial é endereçada ao vendedor ou comprador, a qual deverá ser devidamente entregue.
Na hipótese de que a parte contrária seja notificada e se manifeste negativamente em relação a transferência do imóvel, ela possui 15 dias úteis para apresentar impugnação, e o requerente tem o mesmo prazo para responder à contestação.
Neste ponto, importante ressaltar que, de acordo com o Parágrafo único do Art. 440-AA Provimento 150/2023, o oficial de registro de imóveis poderá instaurar conciliação ou medição:
Art. 440-AA. O oficial de registro de imóveis notificará o requerente para que se manifeste sobre a impugnação em 15 (quinze) dias úteis e, com ou sem a manifestação, proferirá decisão, no prazo de 10 (dez) dias úteis.
Parágrafo único. Se entender viável, antes de proferir decisão, o oficial de registro de imóveis poderá instaurar a conciliação ou a mediação dos interessados, nos termos do Capítulo II do Título I do Livro I da Parte Geral deste Código de Normas.
Ainda no que tange a impugnação a ser apresentada pelo requerido, estabelece o Art. 440-AB as possibilidades de indeferimento da impugnação:
Art. 440-AB. O oficial de registro de imóveis indeferirá a impugnação, indicando as razões que o levaram a tanto, dentre outras hipóteses, quando:
I – a matéria já houver sido examinada e refutada em casos semelhantes pelo juízo competente;
II – não contiver a exposição, ainda que sumária, das razões da discordância;
III – versar matéria estranha à adjudicação compulsória;
IV – for de caráter manifestamente protelatório.
Se a impugnação for rejeitada, o requerido pode recorrer em até 10 dias úteis, e o requerente também será notificado para se manifestar nesse mesmo prazo. Caso a impugnação seja aceita, o requerente será notificado para se manifestar em 10 dias úteis.
Independentemente de manifestação sobre o recurso, o caso será encaminhado ao juízo, que decidirá sobre a impugnação, esgotando a via administrativa. Se a impugnação for aceita, o juiz cancelará o processo. Se for rejeitada, o processo continuará. Nos termos do Art. 440-AE:
Art. 440-AE. Com ou sem manifestação sobre o recurso ou havendo manifestação de insurgência do requerente contra o acolhimento, os autos serão encaminhados ao juízo que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a procedência da impugnação.
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1º Acolhida a impugnação, o juiz determinará ao oficial de registro de imóveis a extinção do processo e o cancelamento da prenotação.
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2º Rejeitada a impugnação, o juiz determinará a retomada do processo perante o oficial de registro de imóveis.
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3º Em qualquer das hipóteses, a decisão do juízo esgotará a instância administrativa acerca da impugnação.
Após esse trâmite, se não houver impugnação ou se ela for afastada, o oficial de registro, em 10 dias úteis, exigirá do requerente o cumprimento de eventuais exigências exigências para efetivação do registro, deferirá ou rejeitará o pedido.
O processo de adjudicação compulsória extrajudicial não exige a apresentação de certidões de regularidade fiscal, de débitos condominiais, ou de inexistência de indisponibilidade sobre o imóvel. No entanto, o pedido será rejeitado se a indisponibilidade não for cancelada antes da decisão final.
Importante mencionar que o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial pode ser requerido sem a necessidade de comprovação de certidão de regularidade fiscal, certidão de regularidade com os débitos condominiais, ou certidão de inexistência de indisponibilidade registrada sobre o imóvel, todavia, o pedido será indeferido, caso não seja cancelada a indisponibilidade até o momento da decisão final do oficial de registro de imóveis, conforme estabelece os Art. 440-AG e 440-AH, Art. 440-AI e Art. 440-AJ:
Art. 440-AG. Os direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos de disposição voluntária da propriedade não obstarão a adjudicação compulsória.
Art. 440-AH. A indisponibilidade não impede o processo de adjudicação compulsória, mas o pedido será indeferido, caso não seja cancelada até o momento da decisão final do oficial de registro de imóveis.
Art. 440-AI. Não é condição para o deferimento e registro da adjudicação compulsória extrajudicial a comprovação da regularidade fiscal do transmitente, a qualquer título.
Art. 440-AJ. Para as unidades autônomas em condomínios edilícios não é necessária a prévia prova de pagamento das cotas de despesas comuns.
Concluído o procedimento, sendo a adjudicação julgada procedente, será necessário pagar o imposto de transmissão para que o registro do imóvel seja formalizado.
O que é uma Ata Notarial e qual seu papel na Adjudicação Compulsória Extrajudicial?
A ata notarial é um instrumento de natureza pública lavrado em tabelionato de notas , conhecido por sua versatilidade e importância no ordenamento jurídico brasileiro.
O legislador reconheceu a importância desse documento e lhe atribuiu várias funções, tornando-o essencial em muitos procedimentos, inclusive no âmbito judicial. Com o novo Código de Processo Civil de 2015, a ata notarial se firmou como um meio eficaz de provar fatos, mostrando-se indispensável no sistema processual.
Considerando estes fatos, os autores Wambier e Talamini[1] (2016, p. 312) trazem uma amostra da percepção sobre a ata notarial e a ampliação da sua utilização com a vigência do CPC de 2015:
O uso da ata notarial como prova no processo judicial, ainda que não houvesse regra explícita a respeito no Código anterior, não foi novidade instituída pelo CPC/2015. A princípio, a escritura pública era utiliza para atestar declarações de vontade prestadas perante o tabelião. A praxe forense estabeleceu novo emprego: a certificação de fatos averiguados pessoalmente pelo tabelião.
O artigo 384 do CPC define a ata notarial como um instrumento válido para documentar e atestar a ocorrência de fatos, servindo como natureza probatória tanto em procedimentos judiciais quanto em relações jurídicas privadas.
Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial.
Para a realização do procedimento adjudicação extrajudicial, a apresentação de ata notarial se apresenta como um requisito indispensável para formalização do ato. O artigo 216- B, § 1, III, da Lei nº 6.015/1973 traz em seu texto normativo a necessidade da apresentação, no Registro de Imóveis, constatando as seguintes características:
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:
[…]
III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
O Provimento nº 150/2023 do CNJ, em seu artigo 440-F e 440-G, traz os aspectos a respeito do que deve possuir em uma ata notarial para este fim:
Art. 440-F. A ata notarial (inciso III do § 1º do art. 216-B da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973) será lavrada por tabelião de notas de escolha do requerente, salvo se envolver diligências no local do imóvel, respeitados os critérios postos nos arts. 8º e 9º da Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994, e observadas, no caso de ata notarial eletrônica, as regras de competência territorial de que trata este Código Nacional de Normas.
Art. 440-G. Além de seus demais requisitos, para fins de adjudicação compulsória, a ata notarial conterá:
I – a referência à matrícula ou à transcrição, e a descrição do imóvel com seus ônus e gravames;
II – a identificação dos atos e negócios jurídicos que dão fundamento à adjudicação compulsória, incluído o histórico de todas as cessões e sucessões, bem como a relação de todos os que figurem nos respectivos instrumentos contratuais;
III – as provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação à transferência do imóvel adjudicando;
IV – a identificação das providências que deveriam ter sido adotadas pelo requerido para a transmissão de propriedade e a verificação de seu inadimplemento;
V – o valor venal atribuído ao imóvel adjudicando, na data do requerimento inicial, segundo a legislação local.
O inciso II do artigo 440-G do Provimento nº 150/2023 do CNJ exige a comprovação do adimplemento das obrigações contratuais como requisito para aceitar o pedido de adjudicação compulsória.
A prova do adimplemento, nesse contexto, assume caráter fundamental, uma vez que demonstra o cumprimento, pelo adquirente, das condições estabelecidas no contrato, tornando-o apto a requerer a transferência compulsória do imóvel.
Vale ressaltar que, embora a ata notarial seja importante no processo de adjudicação compulsória extrajudicial, ela não possui a natureza de título de propriedade.
O § 2º do artigo 440-G do Provimento nº 150/2023 do CNJ estabelece que a ata notarial tem como função primordial atestar a veracidade dos fatos narrados, conferindo-lhes fé pública. Desse modo, a ata notarial constitui um documento complementar ao procedimento de transferência do imóvel, não se equiparando à escritura pública, que é o título hábil para o registro da propriedade em nome do adquirente.
Papel do advogado no procedimento de Adjudicação Compulsória Extrajudicial
A adjudicação compulsória extrajudicial, apesar de ser uma inovação para desburocratizar a transferência de imóveis, ainda apresenta complexidade e requer aplicação cuidadosa.
A legislação reconhece essa complexidade e, por isso, exige que um profissional da advocacia instrua o requerimento de adjudicação compulsória. Essa obrigatoriedade está prevista no Provimento nº 150/2023 do CNJ, que garante, então, que o pedido seja uma peça essencial para a regularidade do processo.
A assistência jurídica assegura o cumprimento de todos os requisitos legais e protege os direitos de quem compra o imóvel.
A autora Amanda O. C. Moreira[2] (2016, p. 29) define o papel do advogado em meio aos litígios presentes na sociedade:
Nessa perspectiva, um dos diálogos realizados com a sociedade é feito por intermédio do advogado, que na elaboração de suas peças, petições e pareceres, irá colher os elementos fáticos e realizará a construção da tese jurídica daquilo que efetivamente é tido por justo por seu patrocinado.
Se o advogado tem a função de colher os elementos fáticos da sociedade e formular a tese jurídica que dará sustentáculo para as medidas judiciais que se fizerem necessárias, caberá ao julgador o dever de examinar todos os argumentos apresentados.
A função principal do advogado é defender os interesses do seu cliente de forma técnica, o que inclui reunir e organizar todas as provas necessárias para que o cliente consiga a decisão judicial que deseja.
Conclusão da Adjudicação Compulsória
Como mencionado no tópico anterior, após a notificação e, caso não haja contestação no processo de adjudicação compulsória extrajudicial, o Registrador deve, então, tomar uma decisão sobre o ato. Isso deve ser feito de acordo com o artigo 440-AF do Provimento nº 150/2023 do CNJ.
Art. 440-AF. Não havendo impugnação, afastada a que houver sido apresentada, ou anuindo o requerido ao pedido, o oficial de registro de imóveis, em 10 (dez) dias úteis:
I – expedirá nota devolutiva para que se supram as exigências que ainda existirem; ou
II – deferirá ou rejeitará o pedido, em nota fundamentada.
1º Os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico, se não constarem dos autos do processo de adjudicação compulsória ou dos assentos e arquivos do ofício de registro de imóveis, poderão ser complementados por documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade.
2º Em caso de exigência ou de rejeição do pedido, caberá dúvida
Conforme apresentado, o oficial de registro, ao analisar o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial, poderá manifestar-se de forma favorável, desfavorável ou, ainda, pedir documentos adicionais para realizar o registro.
No caso de indeferimento ou de exigência de documentação adicional, o interessado possui, portanto, o direito de interpor dúvida perante o Poder Judiciário. O magistrado, mediante análise criteriosa da documentação e dos fatos apresentados, decidirá a controvérsia.
Benefícios e facilidades do procedimento extrajudicial
A comparação entre a adjudicação compulsória extrajudicial e o processo judicial mostra que a primeira é mais célere, econômica e eficiente.
A legislação que regulamenta a adjudicação compulsória extrajudicial estabelece um processo simplificado, com menos atos processuais, o que acelera significativamente o andamento do procedimento.
Por outro lado, o Poder Judiciário sofre com o excesso de processos e a falta de recursos humanos e materiais, o que torna os processos mais lentos. Assim, a adjudicação compulsória extrajudicial surge como uma alternativa eficaz para resolver conflitos relacionados à aquisição de imóveis. Dessa maneira, oferecendo mais celeridade e segurança jurídica para as partes envolvidas.
Como já mencionado, o sistema judiciário tem milhões de processos pendentes. Isso, por sua vez, causa a lentidão nos julgamentos, agravada ainda mais pela falta de juízes e servidores suficientes para lidar com a demanda.
O processo extrajudicial, em tese, envolve poucos passos. Entre eles, podemos citar a análise dos documentos pelo tabelião, a notificação do requerente e, se necessário, uma avaliação de defesa administrativa. Em comparação com o Judiciário, esse procedimento ganha muito em termos de tempo.
Considerações Finais
Ao descentralizar a adjudicação compulsória para o processo extrajudicial, o legislador deixa clara a intenção de aliviar o Judiciário, reduzindo, assim, o número de processos.
Essa medida, alinhada aos princípios constitucionais da eficiência e publicidade, encontra amparo legal tanto na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) quanto no Provimento nº 150/2023 do CNJ. Os procedimentos e documentos previstos nessas normas são essenciais para a concretização da adjudicação compulsória extrajudicial, garantindo, então, a segurança jurídica e a celeridade do ato.
A instituição do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial representa, sem dúvida, um significativo avanço no campo do direito imobiliário, conferindo, também, inúmeros benefícios tanto aos adquirentes quanto aos operadores do direito.
A celeridade e a eficiência desse procedimento, em comparação com a via judicial, permite que o promitente comprador obtenha a transferência do imóvel em um prazo consideravelmente menor. Além disso, a desjudicialização do processo resulta em custos mais reduzidos. Isto torna a adjudicação compulsória extrajudicial uma alternativa atrativa para os operadores do direito.
A recente regulamentação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) consolidou esse instituto, ampliando, assim, o leque de atuação dos profissionais do direito imobiliário. Dessa maneira, eles passam a contar com uma nova ferramenta rápida e eficaz para a resolução de conflitos relacionados à aquisição e transferência de imóveis.
[1] WAMBIER, Luiz Rodrigues; TALAMINI, Eduardo. Curso avançado de processo civil de processo civil: cognição jurisdicional: processo comum de conhecimento e tutela provisória. v. 2. 16. Ed. Reform. E ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 312.
[2] MOREIRA, Amanda Oliveira da Câmara; PEREIRA, Carlos André Maciel Pinheiro. ARGUMENTAÇÃO JURÍDICA E PRECEDENTES JUDICAIS: o papel do advogado à luz do novo código de processo civil. Revista Pesquisas Jurídicas, Rio Grande do Norte, p. 19- 33, ago. 2016.
*Wiuller Leite é advogado e atua no setor de Operações Imobiliárias da RMSA.