A Escrow Account nas operações imobiliárias: Fundamentos, Procedimentos e Aspectos Relevantes

Por Wiuller Carlos da Silva Leite

1. Introdução

O presente artigo analisa as implicações da Lei 14.711/23, o novo marco legal das garantias, no contexto da utilização de escrow account – conta garantia, como ferramenta para fornecer mais segurança na formalização de operações de compra e venda de imóveis perante o tabelionato de notas.

O foco central deste estudo reside na inovação da escrow account notarial, uma modalidade de conta de garantia administrada por tabeliães de notas, e suas potenciais repercussões na redução de custos e na facilitação de transações financeiras de baixo, médio e alto risco.

Nesse contexto, a introdução do artigo 7º-A na Lei nº 8.935/1994, que autoriza os tabeliães de notas a administrarem contas escrow, configura uma inovação significativa no âmbito do direito notarial e consequentemente apresenta reflexos positivos nas operações imobiliárias.

2. O que é a Escrow Account Notarial?

A Escrow Account Notarial consiste em um serviço notarial que permite aos tabelionatos brasileiros receberem e consignarem quantias relacionadas a negócios jurídicos diversos.

3. Qual a previsão legal da Escrow Account?

A criação da Escrow Account decorre da inclusão do Art. 7ºA na Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Cartórios) e representa um grande avanço nas operações de compra e venda de imóveis:

Art. 7º-A Aos tabeliães de notas também compete, sem exclusividade, entre outras atividades:
I – Certificar o implemento ou a frustração de condições e outros elementos negociais, respeitada a competência própria dos tabeliães de protesto;
[…]
§1º. O preço do negócio ou os valores conexos poderão ser recebidos ou consignados por meio do tabelião de notas, que repassará o montante à parte devida ao constatar a ocorrência ou a frustração das condições negociais aplicáveis, não podendo o depósito feito em conta vinculada ao negócio, nos termos de convênio firmado entre a entidade de classe de âmbito nacional e instituição financeira credenciada, que constituirá patrimônio segregado, ser constrito por autoridade judicial ou fiscal em razão de obrigação do depositante, de qualquer parte ou do tabelião de notas, por motivo estranho ao próprio negócio.
§2º. O tabelião de notas lavrará, a pedido das partes, ata notarial para constatar a verificação da ocorrência ou da frustração das condições negociais aplicáveis e certificará o repasse dos valores devidos e a eficácia ou a rescisão do negócio celebrado, o que, quando aplicável, constituirá título para fins do art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), respeitada a competência própria dos tabeliães de protesto.
§3º. A mediação e a conciliação extrajudicial serão remuneradas na forma estabelecida em convênio, nos termos dos §§ 5º e 7º do art. 7º desta Lei, ou, na falta ou na inaplicabilidade do convênio, pela tabela de emolumentos estadual aplicável para escrituras públicas com valor econômico.”

Resumidamente, a Lei 8.935/1994 prevê que os tabelionatos poderão receber e consignar os valores a serem pagos pelo comprador pela aquisição de um imóvel, para que tais valores sejam repassados ao vendedor, somente quando o tabelionato constatar o cumprimento de todas as condições negociais entabuladas entre as partes.

Ou seja, o tabelionato ficará responsável por prover a guarda do dinheiro do comprador, até que todas as condições da operação de compra e venda sejam integralmente cumpridas e o vendedor terá a certeza de recebimento da quantia ao final da operação. Uma vez cumpridas as obrigações pelo comprador e vendedor, o tabelionato realizará a transferência da quantia depositada para o vendedor, finalizando assim toda operação.

4. Quais as principais vantagens da Escrow Account para as operações imobiliárias?

O dinheiro do comprador ficará seguro sob a tutela do tabelionato até que a compra e venda esteja concluída integralmente. O vendedor também estará resguardado, visto o dinheiro advindo da venda do seu imóvel estará depositado sob a responsabilidade do tabelião, resultando na segurança de que ao final do adimplemento das obrigações, o vendedor terá os valores depositados em sua conta bancária e o comprador assegurado da assinatura da escritura pública de compra e venda.

5. Qual o procedimento formal para estabelecer as condições a serem cumpridas pelas partes?

Para estabelecer as condições a serem cumpridas pelas partes, o tabelião irá lavrar uma ata notarial, ou também chamada de ata de verificação, para descrever todos os procedimentos a serem cumpridos pelo vendedor e pelo comprador.

6. O que acontece caso as condições estabelecidas na Escrow Account pelas partes não seja concluída?

Caso alguma condição estabelecida não seja concluída, o valor depositado pelo comprador retornará a sua conta de origem, bem como o vendedor não realizará a formalização da compra e venda, afastando o risco de o comprador realizar o pagamento ao vendedor e ter as condições contratuais desrespeitadas, bem como o vendedor terá a segurança de formalizar a escritura pública de compra e venda em favor do comprador somente apenas após depósito da quantia pactuada.

7. Quais são os principais benefícios da Escrow Account Notarial?

A atribuição da administração da Escrow Account aos tabeliães de notas apresenta diversos benefícios, tais como:

1. Redução de custos: Acredita-se que a gestão da Escrow Account por tabeliães de notas resultará em menores taxas de custódia, se comparadas às cobradas por instituições financeiras.
2. Segurança jurídica: A atuação do tabelião de notas como intermediário neutro confere maior segurança às transações, ao garantir a imparcialidade na administração dos recursos.
3. Facilitação de transações complexas: A Escrow Account notarial facilita a realização de transações complexas, como a venda de imóveis com dívidas pendentes, ao permitir o depósito integral do valor da venda em uma conta vinculada, que será utilizada para quitar as dívidas e repassar o saldo remanescente ao vendedor, por exemplo, ou em casos que o pagamento ocorrerá na modalidade parcelada, observando o prazo máximo de custódia dos valores.
4. Proteção contra bloqueios judiciais: As contas de depósito da Escrow Account formam um patrimônio segregado, de modo que não poderão sofrer constrições por autoridade judicial ou fiscal em razão de obrigação contraída pelo comprador e vendedor, bem como de qualquer das partes ou até do tabelião de notas.

8. Custos e taxas da Escrow Account Notarial.

Ao final do ano de 2024, o Colégio Notarial do Brasil (CNB) formalizou convênio com o Banco Safra, que passou a formalizar a abertura de Escrow Accounts para atender a demanda do novo Marco Legal das garantias.

Conforme informações apresentadas pelo CNB em sua plataforma de esclarecimentos gerais, as taxas de operação e utilização do sistema desenvolvido pelo Banco Safra para operar a Escrow Account serão repassadas ao cliente do serviço notarial, nas seguintes porcentagens:

• Taxas (Fee) por transação: 0,080%;
• Valor mínimo da tarifa: R$50,00 por operação;
• Emissão de boletos: R$ 2,00 por boleto registrado;
• Transferência TED: R$1,00;

A composição de distribuição das taxas serão as seguintes:

• 0,040% destinado ao Banco Safra;
• 0,035% destinado ao Tabelionato de Notas;
• 0,005% destinado ao CNB.

9. Qual o prazo permitido para que os recursos fiquem depositados na Escrow Account?

O prazo permitido para que os recursos fiquem depositados na Escrow Account é de até 180 (cento e oitenta) dias, contados a partir da data do depósito, existindo a possibilidade de prorrogação do prazo mediante justificativa.

Caso não seja apresentada justificativa fundamentada para prorrogar o limite de permanência do depósito, o Banco Safra terá prerrogativa de proceder com a devolução imediata do depósito ao depositante originário.

10. Caso a compra e venda não seja concretizada, o que acontece com os valores referentes à instituição financeira depositados na Escrow Account?

Importante destacar que, após a formalização do depósito na Escrow Account, caso seja constatado que a compra e venda não será concretizada, a remuneração da instituição financeira será mantida, não cabendo devolução das taxas ou seu estorno.

11. Considerações Finais.

A implementação da Escrow Account notarial, apresenta o potencial de reduzir custos, facilitar transações complexas, aprimorar a segurança jurídica e consequentemente reduzir o grande impasse do comprador querer realizar o pagamento somente após a assinatura da escritura pública de compra e venda, e o vendedor também somente aceitar formalizar o ato após o recebimento do valor do imóvel.

Em que pese a existência da Escrow Account já ser conhecida como produto bancário (com taxas elevadas e contratação complexa), a disponibilização desse recurso diretamente no tabelionato de notas possui o potencial de atingir todos os públicos, resultando na democratização de seu uso e representando um significativo avanço na busca por maior segurança e eficiência nas transações imobiliárias.

Embora a Escrow Account notarial represente um avanço significativo no âmbito extrajudicial, a complexidade inerente aos negócios jurídicos exige a atuação de profissionais especializados. A contratação de um advogado com expertise em direito imobiliário é fundamental para a elaboração, análise e acompanhamento do cumprimento dos termos e condições da compra e venda, garantindo a eficácia do mecanismo e minimizando os riscos de inadimplemento.

A assessoria jurídica especializada, ao analisar minuciosamente os documentos e cláusulas contratuais, identifica possíveis irregularidades e propõe soluções para proteger os interesses das partes envolvidas. Além disso, o acompanhamento do cumprimento das obrigações contratuais, desde a assinatura do contrato até a liberação dos valores depositados na Escrow Account, assegura a concretização da transação e resguarda os direitos das partes tanto no âmbito extrajudicial quanto judicial.

Em suma, a utilização da Escrow Account notarial, aliada à assessoria jurídica especializada, representa uma ferramenta poderosa para a segurança e eficiência das transações imobiliárias, conferindo maior tranquilidade e confiança às partes envolvidas.