O processo de globalização dos negócios trouxe mudanças importantes para a contabilidade nacional após a publicação da Lei n.º 11.638/07. Essa lei busca a harmonização das normas brasileiras com as internacionais, a fim de facilitar as transações comerciais e econômicas com outros países.
No cenário nacional, o Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) é o responsável por emitir as normas contábeis, segundo o que prevê a legislação de harmonização contábil e fiscal. Nesse ínterim, analisando especificamente a contabilização de ativos em Imobiliárias tributadas pelo Lucro Presumido, é necessário examinar os CPCs 16 e 27, que tratam, respectivamente, de estoque e ativo imobilizado.
Vale dizer, de início, que a forma como a imobiliária contabilizará seus bens influenciará na forma como serão tributados pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) as eventuais vendas de imóveis.
O CPC 16 tem o objetivo de estabelecer o tratamento contábil dos estoques da empresa, demonstrando quais são as condições impostas pela regra contábil para o seu reconhecimento. Segundo a norma contábil, serão considerados estoque os bens disponíveis para venda ou aqueles utilizados como insumos no processo produtivo ou prestação de serviços.
Dessa forma, os imóveis adquiridos com a finalidade de venda futura se enquadram nesse critério e, como efeito tributário prático, o valor integral recebido pela venda do imóvel é reconhecido como receita operacional da empresa. Sendo assim, o valor integral da operação será base de cálculo para a aplicação dos porcentuais de presunção e posterior aplicação das alíquotas de IRPJ e CSLL.
Por outro lado, o CPC 27 tem como objetivo estabelecer o tratamento contábil para os ativos imobilizados, aqueles mantidos na empresa para utilização no processo produtivo ou para fins administrativos. Portanto, uma imobiliária manterá imóveis no seu ativo imobilizado caso não tenha como objetivo a sua venda. Isso porque, de alguma forma, eles geram receita para a empresa ou são utilizados no processo produtivo ou, ainda, servem como sede administrativa.
Analisando o aspecto tributário, a venda de um imóvel considerado ativo imobilizado terá o tratamento diferente daquele mantido como estoque. O Regulamento de Imposto de Renda, aprovado pelo Decreto n.º 9.580/18, estabelece que seja apurado o ganho de capital da operação, o qual é calculado pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel.
Percebe-se, assim, que quanto maior for a diferença dessa possível venda, maior será a carga tributária envolvida na operação. Enquanto na venda de um estoque, considerando a apuração com base no Lucro Presumido, o valor integral da venda será base para a aplicação dos percentuais e presunção e alíquotas de IRPJ e CSLL.
Sendo assim, constata-se que o reconhecimento contábil inicial tem uma grande importância para a operação de uma empresa com atividade imobiliária, dado que cada formato possui o seu formato de apuração do lucro em uma possível venda.
É importante ressaltar que a Receita Federal do Brasil (RFB) já se manifestou nos dois sentidos, seja a contabilização como estoque, seja como ativo imobilizado, desde que a tributação da operação de venda respeite o reconhecimento inicial do ativo.
Sobre o tema, destacam-se as Soluções de Consultas n.º 80/2007 e 71/2008, as quais a RFB ressaltou que a aquisição de um bem com a simples intenção ou pretensão de vendê-lo já descaracteriza a sua incorporação ao ativo imobilizado. Portanto, o bem adquirido para revenda deve permanecer com a classificação contábil inicial adotada, não devendo ser transferido para o ativo permanente.
Nota-se, portanto, que o reconhecimento contábil inicial de um imóvel é o principal requisito para se considerar como será a tributação em uma possível alienação. Assim, segundo decisões da RFB, a venda de um imóvel destinado à revenda será tributada como receita operacional da imobiliária, enquanto para a venda um imóvel destinado ao ativo imobilizado será calculado o ganho ou perda de capital para a apuração do lucro ou prejuízo na operação.